Das Tchibo Energie-Konzepthaus

„Keine Kosten- und Planungssicherheit“

Vorbemerkung

Der Kaffeeröster Tchibo bietet in Kooperation mit Heinz von Heiden GmbH Massivhäuser ein Energie-Konzepthaus an. Es werden drei verschiedene Haustypen angeboten, die zwischen 169.990 und 178.990 € kosten sollen. Bei allen drei Haustypen handelt es sich um Energiestandard KfW Effizienzhäuser 70. Zinsgünstige Darlehen können bei der KfW- Bankengruppe beantragt werden. Allerdings gibt es bei KfW 70 Häuser keine Tilgungszuschüsse. Die werden erst bei dem höheren Effizienzstandard 55 gezahlt.

Es wird zusätzlich mit einem „Sterne-Bauherren-Schutzbrief“ (Baufertigstellungsversicherung, Bauherrenhaftpflicht-, Bauleistungs-, Feuerrohbau- und Gebäudeversicherung) geworben, der für 2 Jahre beitragsfrei sein soll. Das Versicherungspaket wird von der LVM Landwirtschaftlicher Versicherungsverein Münster a.G. angeboten.

Die „Baufertigstellungsversicherung“ soll eintreten, sobald ein Antrag auf Wohngebäudeversicherung bei der LVM gestellt worden ist. Mit dem Begriff „Baufertigstellungsversicherung“ wird dem privaten Bauherren suggeriert, dass diese ihn vor den finanziellen Folgen, die durch Insolvenz des Bauunternehmers während der Bauphase entstehen können, schützen soll. Nach den uns vorliegenden Unterlagen, übernimmt die LVM im Versicherungsfall die Kosten, die durch die Insolvenz des Unternehmers zusätzlich entstehen, in Höhe von 7.500 €. Maßgeblich sind dabei die Vertragsbedingungen des Hausbauvertrages. Bei einer derartigen Konstellation kann man sicherlich nicht von einer echten Baufertigstellungsversicherung sprechen. Einmal davon abgesehen, dass 7.500 € den privaten Bauherren nicht vor ein finanzielles Fiasko bei Insolvenz des Unternehmers schützt, wird der Betrag erst ausgezahlt, wenn es sich um zusätzliche Kosten handelt. Der Bauherr muss also die zusätzlichen Kosten nachweisen. Dies kann zu erheblichen Problemen führen. Es muss der Bautenstand festgestellt werden und die zusätzlichen Kosten, die entstehen können, wenn der Bau in Eigenregie fertiggestellt wird. Dafür ist ein Sachverständiger erforderlich, der ebenfalls bezahlt werden will. Sollte der Bauherr die Kosten für den Sachverständigen scheuen, wird sich die Versicherung auf den Argumentationsstand zurückziehen, dass die bis jetzt geleistete Zahlungen nach den Abschlagszahlungen geleistet worden sind und deshalb keine zusätzliche Kosten entstanden sind. Darüber hinaus zeigt die Praxis, dass bei drohender Insolvenz, noch schnell Abschlagszahlungen für Gewerke herausgeschickt werden, die noch nicht fertiggestellt oder mangelhaft ausgeführt worden sind. Dies nimmt der Insolvenzverwalter in der Regel zum Anlass, bei den Bauherren entsprechende Forderungen geltend zu machen. Mit der angebotenen „Baufertigstellungsversicherung“ wird Sicherheit suggeriert die keine ist. Es gibt für den Hausbau eben keine Vollkaskoversicherung.

Der Bauherr wird unter Ziff. 8 (Sonstiges) der Vertragsbedingung verpflichtet, Versicherungen abzuschließen. Die entsprechende Klausel lautet:
„Versicherungen (Bauherrenhaftpflicht, Bauleistungs- und Wohngebäudeversicherung inkl. Feuerrohbauversicherung) sind bei der Erteilung der Baugenehmigung bzw. vor Baufreigabe vom Auftraggeber abzuschließen und durch eine Kopie der Versicherungspolicen nachzuweisen. Sofern der Auftraggeber den „Heinz-von-Heiden 5-Sterne Bauherrenschutzbrief“ abgeschlossen hat, ist ein entsprechender Nachweis nicht extra zu erbringen.“

Grundsätzlich gilt, dass der Bauunternehmer bis zur Abnahme die Gefahr für Beschädigung oder Zerstörung der erbrachten Bauleistungen trägt (§ 644 BGB). Dieses Risiko kann er durch eine Bauleistungsversicherung abdecken. Die Bauleistungsversicherung fällt also im Risikobereich des Unternehmers. Es wird zwar hervorgehoben, dass das Versicherungspaket für 2 Jahre beitragsfrei sei. Insoweit wäre alles gut. Mit Bezugsfertigkeit soll aber automatisch auch der Versicherungsschutz für die Gefahren Leitungswasserversicherung und Sturm-Hagelversicherung einschließlich deren Haftungserweiterung „WohngebäudePlus“ beginnen. Was der Bauherr dabei wirklich alles abschließt und was er später für Versicherungsprämien zu zahlen hat, liegt in den Sternen.

Wir halten deshalb den so genannten „Sterne-Bauherren-Schutzbrief“ für äußerst unseriös. Sollte der Bauherr allerdings erhebliche Eigenleistungen erbringen, wäre eine bauleistungsversicherung für die selbst erstellten Gewerke nötig.
I. Hausbauvertrag

Die Regelungen des vorliegenden Hausbauvertrages und der Vertragsbedingungen sind Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne der §§ 305 ff. BGB. Bei der folgenden Prüfung der Vertragsklauseln orientiert sich die Darstellung an den Aufbau des vorliegenden Bauvertrages (Hausbauvertrag, Allgemeine Bau- und Leistungsbeschreibung, Vertragsbedingungen). Hierbei wird lediglich auf die für den Bauherr relevanten Klauseln eingegangen.

Der eigentliche „Hausbauvertrag“ besteht aus zwei Seiten. Die allgemeine Bau- und Leistungsbeschreibung und die Vertragsbedingungen liegen dem Vertrag als Anlage bei.

Bereits auf der ersten Seite soll der Bauherr mit seiner Unterschrift ins Blau hinein bestätigen, dass ihm vom Vermittler alle Fragen hinsichtlich der ausgehändigten Unterlagen (Baubeschreibung, Vertragsbedingungen, Mehrleistungen, Minderleistungen, besondere Vereinbarungen, Skizzen) beantwortet worden sind. Die Klausel hierzu lautet:
„Der Auftraggeber bestätigt mit seiner Unterschrift unter diesem Hausbauvertrag, dass er diese Unterlagen erhalten hat und ihm alle Fragen hierzu vom Vermittler beantwortet worden sind.“

Sollte es nach Vertragsunterzeichnung zu Verständnisfragen oder sogar zu einer Auseinandersetzung hinsichtlich der Bauausführung zwischen den Vertragsparteien kommen, wird der Unternehmer auf diesen Passus hinweisen und nach seiner Wahl abhelfen oder nicht. Sicherlich soll durch diese Klausel auch der Vermittler von einer möglichen Haftung freigehalten werden. Diese Vertragsklausel ist geschickt gewählt, weil sie ein Empfangsbekenntnis und eine Bestätigung ausreichender Informationen über Fragen des Bauobjekts enthält. Dennoch sehen wir hier ein Verstoß gegen § 309 Nr. 12 b) BGB. Danach sind AGB-Klauseln unwirksam, durch die der Verwender den Kunden „bestimmte Tatsachen bestätigen lässt“. Mit seiner Unterschrift bestätigt der Kaufinteressent zum einen den Empfang sämtlicher Unterlagen und zum anderen den Umstand, über das Kaufobjekt und die Leistungsbedingungen umfassend und vor allem ausreichend informiert worden zu sein. Durch die Tatsachenbestätigung wird dem Kaufinteressenten die Führung des Beweises hinsichtlich eines entgegenstehenden Sachverhaltes erheblich erschwert. Es kommt faktisch zu einer Verschiebung der Beweislast. Die Bestätigung stellt ein vom Kaufinteressenten gegen sich selbst gerichtetes Beweismittel dar, durch das der Bauunternehmer die ihm obliegende Beweislast so lange erfüllt sieht, bis der Vertragspartner die Unrichtigkeit oder Unwirksamkeit seiner Bestätigung nachweist. Die Ausnahme die § 309 Nr. 12 b) BGB vorsieht, dass Buchstabe b) nicht für Empfangsbekenntnisse gilt, die gesondert unterschrieben sind, liegt nicht vor.

Hier stellt sich aber auch noch eine ganz andere Frage. Wie kommt der Kontakt zwischen Vermittler und Kaufinteressenten zustande? Es könnte sich dabei möglicherweise um ein Haustürgeschäft handeln und dem Verbraucher ein Widerrufsrecht zustehen. Aber auch hier hat Tchibo vorgesorgt. Der Beratungstermin kann per Postkarte, Telefon oder online angefordert werden. Der Vermittler kommt also auf Bestellung des Verbrauchers ins Haus, demnach kein Widerrufsrecht.

Wenn also einmal der Hausbauvertrag unterzeichnet ist, gibt es kaum noch Möglichkeiten aus dem Vertrag herauszukommen. Der Bauherr könnte den Rücktritt erklären und dem Bauunternehmer die unter den Vertragsbedingungen vereinbarte Schadensersatzpauschale in Höhe von 4 % der Vertragssumme (mindestens 6.800 €) zahlen. Oder er lässt es auf einen Prozess ankommen und versucht nachzuweisen das ein geringerer oder kein Schaden entstanden ist.
II. Allgemeine Bau- und Leistungsbeschreibung

Nachfolgend wird nicht auf alle Punkte der Bau- und Leistungsbeschreibung eingegangen. Dies würde den Rahmen der Kommentierung sprengen. Wir werden also nur auf die relevanten Punkte eingehen.
1.2. Planungsgespräch
„Nach der baurechtlichen Planung Ihres Bauvorhabens bitten wir Sie zu einer detaillierten Festlegung der Ausstattung Ihres Hauses. In den hauseigenen KompetenzCentren Bauen & Wohnen können Sie Ihre besonderen Wünsche für Dachsteine, Fassadengestaltung, Haustüren, Fenster, Innentüren und -treppen, Sanitär- und Elektroausstattung und vieles andere bemustern.

Dieses ausführliche Bauberatungsgespräch ist Grundlage für die weitere Ausarbeitung der Baupläne.“

Besonders problematisch ist hier, das erst nach Abschluss des Hausbauvertrages die baurechtliche Planung vorgenommen wird. Sollte das Bauvorhaben scheitern, so macht sich der Bauherr gegenüber dem Bauunternehmer, wie bereits oben angeführt, schadensersatzpflichtig.

Ebenso verhält es sich mit dem Bemusterungsgespräch, dass auch erst nach Vertragsabschluss erfolgen soll. Erst nach diesem Gespräch steht der endgültige Preis fest. Die Bemusterung dient dazu, bezüglich einzelner Materialien eine konkrete Auswahl zu treffen. In der Regel werden beispielsweise bei Fenstern, Türen, Fliesen, der Elektro- und Sanitärausstattung und Dachziegel unterschiedliche Qualitäten zu unterschiedlichen Preisen angeboten. Hierbei werden zwar regelmäßig Materialien angeboten, die in dem vorgesehenen Preis enthalten sind. Besonders ansprechende Varianten sind jedoch häufig nur gegen einen Aufpreis erhältlich. Den Verkäufern, die die Bemusterung durchführen, ist natürlich bekannt, welche zusätzlichen Leistungen bei Bauherren besonders gut ankommen. Hierdurch besteht ein erhebliches Risiko, dass sich Bauherren zu zusätzlichen Leistungen „überreden“ lassen. Durch die Form eines Verkaufsgesprächs in den Ausstellungsräumen des Bauunternehmers besteht zudem die Gefahr, dass Bauherren „überrumpelt“ werden. Durch die Bemusterung nach Vertragsschluss kann es leicht dazu kommen, dass Bauherren leichtfertig besonders schöne Fliesen, sicherere Fenstertechnik, eine besonders hochwertige Sanitärausstattung oder ansprechende Dachziegel aussuchen. Der kalkulierte Finanzierungsrahmen kann hierdurch schnell überschritten werden. Wir raten Bauherren grundsätzlich dazu, die Bemusterung unbedingt vor dem Vertragsschluss durchzuführen. So können die Bauherren in aller Ruhe überdenken, ob zusätzliche Wünsche sinnvoll und finanziell realisierbar sind. Darüber hinaus besteht vor dem Vertragsschluss ein erheblicher Spielraum für Preisverhandlungen. Nach der Unterzeichnung des Bauvertrages wird der Unternehmer zu solchen Verhandlungen nicht mehr bereit sein, da ein Wettbewerb mit anderen Unternehmen bereits ausgeschlossen ist.

Durch eine umfangreiche und fachmännische Beratung Hinsichtlich der Bauleistung, im Vorfeld des Vertragsschlusses, würden sich diese Schwierigkeiten aufklären lassen. Hier könnte die notwendige Transparenz bezüglich der Preise und Leistungen erreicht werden. Aufgrund der beschriebenen Vertragsgestaltung gehen wir jedoch davon aus, dass Bauherren bewusst in eine Drucksituation geführt und die Höhe der tatsächlichen Materialkosten verschleiert wird, zumal der Bauherr nach Ziff. 2 der Vertragsbedingungen eine Aufschlüsselung des Festpreises nicht verlangen kann.
2.1. Grundstücksanalyse
„Bevor wir mit Ihrem Bauvorhaben beginnen, untersuchen wir Ihr Grundstück auf eventuelle Besonderheiten, damit Sie grundstücksspezifische Kosten in Ihrer Kalkulation berücksichtigen können.“

Begrüßenswert ist, dass vor Baubeginn das Grundstück auf die Tragfähigkeit überprüft werden soll. Die Terminvergabe für das Planungsgespräch soll auch erst nach Vorlage des Bodengutachtens und des Höhennivellements erfolgen. Allerdings taucht auch hier wieder das Problem auf, dass der Vertrag schon geschlossen ist und wenn weitere grundstücksspezifische Kosten (die schnell einmal mehrere Tausend Euro ausmachen können) entstehen, die nicht finanziert werden können, wird auch hier wieder die Schadensersatzpauschale des Bauunternehmers gute Nacht sagen. Diesmal aber mit 6 % der Vertragssumme.
2.3. Baustelleneinrichtung
„Im Verlauf der Bauarbeiten anfallender Schutt und Baustoffreste aus Beton, Mörtel, Sand, Kies usw. mit einem Volumen von maximal 400 Liter verbleiben nach Abschluss der Arbeiten auf dem Baugrundstück.“

Dies wird jedem Bauherren sauer aufstoßen lassen, wenn er den Bauschutt der Nachunternehmer auf eigene Kosten beseitigen muss. Auch wenn es nur 400 Liter sind.
9.6. Teppichboden/Malerarbeiten
„Bodenbelagsarbeiten außerhalb der zuvor beschriebenen Flächen (Fliesenarbeiten) sowie Maler- und Tapezierarbeiten inkl. aller Nebenleistungen gehören nicht zum Leistungsumfang des AN und sind durch den AG, nach der Übergabe des Hauses, zu erbringen.“

Der Bauherr muss bedenken, dass ihm hier kein schlüsselfertiges Haus angeboten wird. Die Kosten für die Bodenbelagsarbeiten und Malerarbeiten müssen bei der Finanzierung berücksichtigt werden.
11.3. Heizung

Wärmepumpe:

Hier wird es richtig abenteuerlich. Von der Wiedergabe der seitenlangen Regelung sehen wir ab.

Wärmepumpen sind genehmigungspflichtig. Die Regelung über die Wärmepumpe sieht vor, dass bei Ausbleiben der Genehmigung eine Stornierung des Zusatzauftrages ohne Kosten erfolgt. Hier stellt sich die berechtigte Frage: ist die Wärmepumpe ein Zusatzauftrag? Wird dann eine konventionelle Heizungsanlage geliefert? Von dem Tchibo Energie-Konzepthaus bleibt danach nichts mehr übrig. Alternativen werden nicht angeboten.

Für 5 Jahre gibt es einen Zugang auf den Webserver der Firma Novelan. Die Kosten für die Anschlüsse hat der Bauherr zu tragen. Aber wofür ist der Zugang zum Webserver der Firma Novelan? Soll damit eine dauerhafte Fernüberwachung der Anlage erfolgen? Wird hier dem Bauherrn vielleicht noch ein Vertragswerk mit weiteren Überraschungen auf den Tisch gelegt? Diese Fragen werden in der Beschreibung nicht beantwortet.

Das anfallende Bohrgut für das Einbringen der Erdsonden verbleibt auf der Baustelle. Da hat der Bauherr noch einmal ca. 2000 Liter zu entsorgen oder zu verteilen.

Wenn bei der Bohrung Mehrkosten anfallen, hat diese der Bauherr zu tragen. Ebenso hat der Bauherr die Gebühren von Behörden etc. zu tragen.

Darüber hinaus sind zusätzliche Auflagen der Behörden, z.B. die Stellung eines Geologen, baubegleitende Maßnahmen der Arbeiten, Einmessen der Bohrung oder geforderte Gutachten etc., nicht Leistung des Bauunternehmers und müssen bei diesem separat beauftragt werden. Also vom Bauherren bezahlt werden. Bei unvorhersehbaren Ereignissen während der Bohrung, wie Festgestein, Findlinge oder artesisches Grundwasser, werden dem Bauherrn die daraus notwendigen Zusatzarbeiten nach Aufwand in Rechnung gestellt. Das vorhandene Baugrundrisiko trägt der Bauherr, bei einem evtl. notwendigen Abbruch der Arbeiten werden die bereits erbrachten Leistungen bewertet und mit dem Bauherren abgerechnet .
11.5. Photovoltaikanlage

Der Prospekt von Tchibo verspricht eine Photovoltaikanlage von SIG Solar. Dies wird in der „Allgemeinen Bau- und Leistungsbeschreibung“ so nicht bestätigt, weil neben dem Fabrikat „oder gleichwertig“ steht.

In Baubeschreibungen sind Regelungen, in denen eine Leistung durch die Angabe einer bestimmten Marke mit dem Zusatz ¥oder gleichwertig¡ beschrieben werden sehr problematisch. Überprüft werden müsste, ob es sich bei der Baubeschreibung um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt und der Änderungsvorbehalt mit § 308 Nr. 4 BGB vereinbar ist. Da die Klausel nicht die Teile der Leistungsbeschreibung betrifft, mit denen der Gegenstand der Hauptleistungspflicht unmittelbar festgelegt wird, sondern die Befugnis regelt, die Leistung zu modifizieren, unterliegt die Regelung der Inhaltskontrolle. Nach § 308 Nr. 4 BGB ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, die Vereinbarung eines Rechts des Verwenders, die versprochene Leistung zu ändern oder von ihr abzuweichen, wenn nicht die Vereinbarung der Änderung oder Abweichung unter Berücksichtigung der Interessen des Verwenders für den anderen Vertragsteil zumutbar ist. Diese Voraussetzung ist nur erfüllt, wenn für die Änderung ein triftiger Grund vorliegt. Die Klausel lässt nicht erkennen, dass der Bauunternehmer zu einer Änderung der Bauausführung nur dann berechtigt ist, wenn triftige Gründe vorliegen. Nach ihrem Wortlaut besteht die Änderungsbefugnis ohne Einschränkung, sieht man davon ab, dass die ersetzende Leistung gleichwertig sein muss. Im Hinblick auf die gebotene Klarheit und Verständlichkeit von Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist es unverzichtbar, dass die Klausel die triftigen Gründe für das einseitige Leistungsbestimmungsrecht nennt und in ihren Voraussetzungen und Folgen erkennbar die Interessen des Vertragspartners angemessen berücksichtigt. Sicherlich wird der Bauunternehmer einwenden, dass eigentlich nicht die bekannte Marke geschuldet wird (obwohl damit geworben wird) sondern ein Produkt, dass sich nach den Merkmalen der genannten Marke bestimmt. Was der Bauherr letztendlich bekommt, steht auch hier in den Sternen.

Nach der Allgemeinen Bau- und Leistungsbeschreibung soll der Standard-Zählerschrank bereits mit einem Leerplatz zum Einbau eines zusätzlichen Elektrizitätszählers ausgestattet sein. Die anfallenden Kosten für den Zähler und deren Montage sind allerdings nicht im Lieferumfang enthalten und sind vom Bauherren nach Aufwand selbst zu tragen. Eine gegebenenfalls mögliche Eigennutzung des erzeugten Stroms hat der Bauherr mit dem Energieversorger direkt abzustimmen. Dafür eventuell benötigte zusätzliche Komponenten sind nicht im Leistungsumfang des Bauunternehmers enthalten.

Hinsichtlich der Photovoltaikanlage stellen sich noch nachfolgende Fragen. Was passiert wenn das Schrägdach nicht südlich ausgerichtet werden kann oder die südliche Lage von Bäumen oder Gebäuden verschattet ist? Wie sieht es dann mit der Wirtschaftlichkeit der Anlage aus? Darauf gibt weder die Allgemeine Bauleistungsbeschreibung noch die Vertragsbedingungen eine Antwort.

Fazit: Durch ein angeblich verlockendes Angebot zunächst einmal den Kunden vertraglich binden, danach erst die baurechtliche Planung und die Bemusterung durchführen. Der 5-Sterne-Bauherren-Schutzbrief stellt sich für den Bauherren als Flop heraus. Lediglich die Versicherungsgesellschaft freut sich über den Abschluss einer Wohngebäudeversicherung. Erhebliche Mehrkosten können bei der Bohrung für die Erdsonden entstehen. Der Bauherr trägt das Bodenrisiko und bei notwendigen Abbruch der Bohrarbeiten auch die bereits erbrachten Leistungen des Bauunternehmers. Die im Preis enthaltende Grundstücksanalyse bezieht sich nur auf die Tragfähigkeit nicht aber auf eine Analyse der Möglichkeit einer Tiefbohrung für die Erdsonden.

Wie oben dargestellt, besteht auf Seiten des Kunden keine konkrete Kosten- und Planungssicherheit. Vielmehr ist es so, dass das Tchibo Energie-Konzepthaus sich zu einer Kostenfalle entwickeln kann. Insbesondere ist darauf hinzuweisen, dass der Bauherr sich nach Vertragsschluss nur gegen Zahlung einer hohen Schadensersatzpauschale von dem Vertrag wieder lösen kann (Siehe Punkt 7 der Allgemeinen Vertragsbedingungen).
III. Vertragsbedingungen

Der Bauherr unterbreitet der Heinz von Heiden GmbH Massivhäuser das im Hausbauvertrag dokumentierte Angebot auf Abschluss eines Bauvertrages.
1. Vertragsabschluss
„Der Hausbauvertrag kommt erst dann rechtswirksam zustande, sobald er von dem Auftragnehmer gegengezeichnet ist. Bis dahin stellt die vorliegende Erklärung ein Angebot auf Abschluss eines Hausbauvertrages dar. Der Auftraggeber (Bauherr) ist nicht berechtigt, vor Gegenzeichnung durch die Geschäftsleitung des Auftragnehmers, die innerhalb von drei Wochen erfolgen muss, von dieser Erklärung zückzutreten.“

Diese Klausel sieht vor, dass ein Vertrag noch nicht mit der Unterzeichnung durch den Bauherrn geschlossen wird. Der Vertrag kommt erst zustande, wenn das Unternehmen den Vertrag innerhalb einer Frist von drei Wochen annimmt. Die Drei-Wochen-Frist befindet sich in den rechtlich zulässigen Rahmen. Problematisch an der Regelung ist die Tatsache, dass der Bauherr in einem Zeitraum von bis zu drei Wochen an sein Angebot gebunden ist, ohne Sicherheit zu haben, dass der Vertrag tatsächlich zustande kommt. In diesem Zeitraum sollte der Bauherr daher noch keine weiteren kostenträchtigen Entscheidungen treffen, die ohne den Vertrag sinnlos wären.
2. Festpreis / Festpreisgarantie
„Der Festpreis inklusive zurzeit gültiger Mehrwertsteuer wird bis 12 Monate nach Vertragsschluss garantiert mit der Maßgabe, dass Veränderungen der Mehrwertsteuer bis zur Fertigstellung des Bauvorhabens, soweit es später als 4 Monate nach Vertragsabschluss fertiggestellt wird, den Gesamtpreis betreffen und an den Auftraggeber zu seinen Lasten bzw. zu seinen Gunsten weitergegeben werden.

Wird der Festpreistermin von 12 Monaten nach Vertragsschluss aus Gründen überschritten, die der Auftragnehmer nicht zu vertreten hat, so erhöht sich der Gesamtpreis angemessen um die dem Auftragnehmer in Folge der Überschreitung des Festpreistermines treffenden Kostensteigerungen. Hierbei sind insbesondere tarifliche Lohnkostensteigerungen und Materialkostensteigerungen zu berücksichtigen.

Der Auftraggeber kann eine Aufschlüsselung des Festpreises nicht verlangen.“

Diese Klausel sieht grundsätzlich eine Festpreisgarantie für die geschuldeten Leistungen vor. Diese Garantie soll jedoch für einen Zeitraum von 12 Monaten befristet sein. Danach soll das Unternehmen berechtigt sein, den Festpreis zu erhöhen. Derartige Regelungen sind grundsätzlich in den Grenzen der §§ 309 Nr. 1, 307 BGB zulässig, da ein Bauunternehmer nur sehr eingeschränkt Preise für einen längeren Zeitraum kalkulieren kann.

In der vorgesehenen Form halten wir die Regelung jedoch für unzulässig gemäß § 307 BGB, weil sie hinsichtlich auf das Ausmaß der Preiserhöhung und den Voraussetzungen dem Transparenzgebot nicht genügt. Eine Klausel, die den Unternehmer zur Erhöhung eines vertraglich vereinbarten Festpreises rechtfertig, ist nur insoweit zulässig, als der Unternehmer die ihm tatsächlich entstandenen Kosten an den Kunden weitergibt. Zu einer Erhöhung des Gewinns darf eine solche Klausel dagegen nicht führen. Die vorgesehene Regelung knüpft zunächst an einer allgemeine Kostensteigerung an und insbesondere an die Preisentwicklung in der gesamten Bauwirtschaft, ohne die konkrete Kostenentwicklung des Unternehmers zu berücksichtigen. Dies kann dazu führen, dass der Unternehmer seine Preise anhebt, obwohl seine Kosten nicht gestiegen sind. So kann die Verteuerung von Lohnkosten oder eines konkret nicht verwendeten Materials eine statistische Verteuerung verursachen. Auch liegt keine Begrenzung des Ausmaßes der Preiserhöhung vor. Aus diesen Gründen gehen wir davon aus, dass die Regelung einer Inhaltskontrolle nach § 307 I BGB nicht standhalten würde.

Hinsichtlich der Mehrwertsteuererhöhung ist zu sagen, dass Mehrwertsteuer- bzw. Umsatzsteueranpassungsklausel nach den allgemein zu Preisanpassungsklauseln geltenden Grundsätzen (§ 309 Nr.1 BGB) so gefasst sein müssen, dass der Bauherr bereits bei Vertragsschluss erkennen kann, welche Preiserhöhungen ihn treffen können. Es ist daher die Art und Weise der Erhöhung (Berechnungsart) in der Klausel zu regeln. Die Vertragsklausel sieht nur eine entsprechende Erhöhung vor. Die vorliegende Vertragsklausel ist nicht hinreichend bestimmt und insoweit nach § 307 Abs.1 Satz 2 BGB unzulässig
3. Zahlung

Zahlung

Zum Zahlungsplan ist grundsätzlich folgendes anzumerken: Nach den Regelungen des Werkvertragsrechts, ist der Unternehmer grundsätzlich zur Vorleistung verpflichtet. Sein Vergütungsanspruch wird grundsätzlich erst nach Abnahme fällig (§ 641 I 1 BGB). Allerdings sieht § 632 a BGB eine Ausnahme von diesen Grundsätzen vor. Nach § 632 a BGB kann der Unternehmer von dem Besteller für eine vertragsgemäß erbrachte Leistung eine Abschlagszahlung in der Höhe verlangen, in der der Besteller durch die Leistung einen Wertzuwachs erlangt hat.

Er muss also erst die einzelnen Leistungen vertragsgemäß erbringen, erst danach wird der Werklohn fällig. Dem entgegen sieht der Zahlungsplan unter Punkt 01 vor, dass die erste Zahlung in Höhe von 2 % des Gesamtpreises bereits nach Vertragsabschluss vor Inanspruchnahme des Planungsgesprächs fällig sein soll. Für uns ist nicht nachvollziehbar, für welche Leistung diese Zahlung erfolgen soll. Zu diesem Zeitpunkt hat der Unternehmer überhaupt keine Leistung erbracht. Soll diese Rate vielleicht für den Vermittler sein? Diese Abschlagszahlung ist zweifelsfrei unwirksam (§ 307 BGB)

Die Schlussrate in Höhe von 2 % soll unverzüglich „nach Hausübergabe und nach im Wesentlichen mangelfreier Abnahme“ fällig werden. Diese Abschlagszahlung ist ebenfalls unwirksam (§ 309 Nr. 2 BGB).

Das Haus wird bei der Übergabe und Abnahme noch nicht vollständig fertig gestellt sein. Bei nahezu allen Abnahmen werden Mängel in der Bauleistung festgestellt. Davon geht offensichtlich auch der Bauunternehmer aus. Zudem sind in der Regel noch Restarbeiten auszuführen. Erst wenn diese Arbeiten erledigt sind und sämtliche bis zur Abnahme festgestellten Mängel beseitigt wurden, ist das Haus vollständig fertig gestellt. Erst nach dieser vollständigen Fertigstellung sollte der gesamte Werklohn gezahlt werden. Unserer Erfahrung nach lassen sich Bauunternehmen sehr viel Zeit bei der Mängelbeseitigung (wenn sie die Mängel überhaupt beseitigen) und der Ausführung von Restarbeiten. Je höher die noch ausstehende Zahlung ist, um so mehr Druck wird auf den Unternehmer ausgeübt, das Haus vollständig fertig zu stellen und die Mängel zu beseitigen. Dem Bauherrn steht ein Zurückbehaltungsrecht an der Abschlagszahlung zu, wen Mängel bei der Abnahme festgestellt werden. Nach § 641 III BGB wäre ein Bauherr in diesem Fall berechtigt, mindestens das Doppelte der zur Beseitigung der Mängel erforderlichen Kosten zurückzuhalten. Auch bei im Wesentlichen mangelfreier Abnahme wäre hier dieses Recht durch die relativ geringe Höhe der letzten Rate stark eingeschränkt.

Unabhängig davon, sieht der Vertrag keine Sicherheit des Unternehmers nach § 632 a Abs. 3 BGB vor. Ist der Bauherr Verbraucher so hat er einen gesetzlichen Anspruch auf eine Vertragserfüllungssicherheit in Höhe von 5% der geschuldeten Vergütung. Die Vorschrift dient dem Verbraucherschutz. Die Sicherheit soll das Risiko kompensieren, das sich aus den erleichterten Abschlagszahlungen ergibt. Gerade im Fall der Insolvenz des Unternehmers treffen den Bauherren regelmäßig Mehrkosten im Vergleich zum offenen Restwerklohn. Der Verbraucher als Bauherr hat einen gesetzlichen Anspruch auf Stellung einer Sicherheit in Höhe von 5 % der vereinbarten Vergütung. Bemessungsgrundlage ist die Gesamtvergütung. Es handelt sich um ein Anspruch, der entsteht, sobald der Unternehmer Abschlagszahlungen fordert, und zwar mit der ersten Abschlagszahlung. Er entsteht nach § 632 a Abs. 3 S. 2 BGB erneut, falls sich der Vergütungsanspruch durch Nachträge um mehr als 10% erhöht.

Adressat des Tchibo Energie-Konzepthauses ist der Verbraucher, dies geht eideutig aus der Werbung hervor.

Tchibo will mit dem 5-Sterne-Schutzbrief insbesondere mit der Baufertigstellungsversicherung den Bauherren Sicherheit vorgaukeln und lässt es zu, dass der Bauunternehmer in nahezu böswilliger Absicht es unterlässt, die gesetzlich vorgeschriebene Vertragserfüllungssicherheit in den Verträgen aufzunehmen.
4. Finanzierungssicherstellung
„Der Auftraggeber verpflichtet sich vor Ablauf des Festpreistermines gemäß Ziffer 2, jedenfalls vor Baubeginn, eine unwiderrufliche und unbefristete Finanzierungsbestätigung oder Bankbürgschaft eines Geldinstitutes gemäß dem vereinbarten Zahlungsplan (s. Pkt. 3) über die Bereitstellung der Gesamtauftragssumme beizubringen…“

Der Bauherr wird verpflichtet, eine Finanzierungsbestätigung über die endgültigen Gesamtauftragssumme dem Unternehmer vorzulegen. Gegen eine derartige Regelung ist nichts einzuwenden, solange es sich um eine einfache Bestätigung handelt. Aber Vorsicht! Niemals dem Bauunternehmer eine Bankbürgschaft aushändigen. Auch wenn dies nach der jüngsten und für den Verbraucher verhängnisvollen Entscheidung des 7. Senats des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 27. Mai 2010-VII ZR 165/09) möglich sein soll, weil eine derartige Klausel in AGB des Einfamilienfertighausanbieters nicht gegen § 307 BGB verstoße. Also! Niemals einen Vertrag unterzeichnen, in dem eine derartige Klause enthalten ist. Dies kann bei Insolvenz des Bauunternehmers oder bei Streitigkeiten hinsichtlich der geschuldeten Leistung zu ganz erheblichen finanziellen Problemen führen.
7. Rücktritt
„Der Auftraggeber kann bis zur Vollendung der Leistung jederzeit den Vertrag kündigen. Die Kündigung hat schriftlich zu erfolgen. Macht der Auftraggeber von diesem Recht bis zur Erstellung des Bauantrages Gebrauch, so beträgt die von ihm zu entrichtende Vergütung im Sinne des § 649 BGB 4 % der Vertragssumme. Macht der Auftraggeber von diesem Recht nach Erstellung des Bauantrages Gebrauch, so beträgt die von ihm zu entrichtende Vergütung im Sinne des § 649 BGB 6 % der Vertragssumme. Bei späterer Kündigung (nach Baubeginn gleich Abstecken des Baukörpers) steht dem Auftragnehmer der Anspruch auf die Vergütung im Sinne des § 649 Satz 2 BGB oder – nach Wahl des Auftragnehmers – mindestens eine Schadensersatzpauschale in Höhe von 10 % der Vertragssumme einschl. kostenpflichtiger Sonderwünsche zu. Dem Auftraggeber bleibt jeweils ausdrücklich vorbehalten, den Nachweis eines geringeren oder keines Schadens des Auftragnehmers zu führen. Vorstehendes gilt nicht, wenn der Auftraggeber aus wichtigem Grund gekündigt hat und der Auftragnehmer dies zu vertreten hatte. Etwaige weitergehende Ansprüche des Auftragnehmers bleiben unberührt.“

„Gerät der Auftraggeber in Annahmeverzug, so ist der Auftragnehmer nach vorheriger Nachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung berechtigt, die Erfüllung des Vertrages abzulehnen und Schadensersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen. Für diesen Fall ist der Auftraggeber verpflichtet, bis zur Stellung des Bauantrages eine Schadensersatzpauschale von 4 % der Vertragssumme, nach Erstellung des Bauantrages und Erteilung der Baugenehmigung eine Schadensersatzpauschale von 6 % der Vertragssumme zu entrichten und zu einem späteren Zeitpunkt den vollen Schaden zu tragen oder – nach Wahl des Auftragnehmers – mindestens eine Schadensersatzpauschale in Höhe von 10 % der Vertragssumme einschließlich kostenpflichtiger Sonderwünsche zu entrichten. Dem Auftraggeber bleibt jeweils ausdrücklich vorbehalten, den Nachweis eines geringeren oder keines Schadens zu führen.“

Die Klauseln sehen zum einen Schadensersatzpauschalen bei Annahmeverzug des Bauherren und zum anderen Schadensersatzpauschalen bei Rücktritt bzw. Kündigung des Vertrages durch den Bauherren vor.

Grundsätzlich steht dem Bauherrn das Recht zu, den Vertrag jederzeit ohne Grund zu kündigen. In diesem Fall steht dem Unternehmen jedoch ein Anspruch auf Zahlung der vollen Vergütung abzüglich der ersparten Aufwendungen zu. Die in der Klausel angesetzte Höhe der Pauschalen hält sich an der von der Rechtsprechung entwickelten Obergrenze. Allerdings sieht der neu gefasste § 649 III BGB eine gesetzliche Vermutung vor, wonach dem Unternehmer 5% der auf den noch nicht erbrachten Teil der Werkleistung entfallenden vereinbarten Vergütung zustehen. Es muss also davon ausgegangen werden, dass die Grundsätze der bisherigen Rechtsprechung nicht mehr vollständig aufrechtzuerhalten sind. Sicherlich aber nur hinsichtlich der Darlegungs- und Beweislast, wenn der Bauunternehmer einen höheren, von der gesetzlichen Vermutung abweichenden Betrag beanspruchen will.
8. Sonstiges
„Für die Durchführung des Bauvorhabens wird dem Auftragnehmer das Hausrecht übertragen. Mit der Maßgabe, dass der Auftraggeber oder von ihm bevollmächtigte Dritte zur Wahrnehmung berechtigter Interessen des Auftraggebers das Bauvorhaben jederzeit besichtigen und hierzu das Grundstück betreten können. Bevollmächtigte Dritte sollen sich durch eine schriftliche Vollmacht des Auftraggebers ausweisen. Der Bauherr oder von ihm beauftragte Dritte werden sich rechtzeitig vor dem Betreten der Baustelle beim Bauleiter oder dem Baustellenverantwortlichen anmelden wegen der mit dem Betreten der Baustelle verbundenen Gefahren. Der Auftragnehmer ist berechtigt, das von ihm erstellte Haus als Roh- und Fertigbau vor Übergabe an den Auftraggeber durch Bauinteressenten besichtigen zu lassen.“

Die Klausel sieht die Übertragung des Hausrechts auf den Bauunternehmer vor. Der Bauherr soll sich vor Betreten der Baustelle beim Bauleiter anmelden. Der Bauherr wird hier zwar nicht vollständig am Betreten des eigenen Grundstücks gehindert, dennoch sehen wir hier einen Verstoß gegen § 307 BGB und das gesetzliche Leitbild des § 903 BGB. Die Klausel führt zu einer unangemessenen Beeinträchtigung der Rechte des Bauherren, die Vollständigkeit und Mängelfreiheit der Werkleistung jederzeit überprüfen zu können.

(Quelle: http://www.verbraucherzentrale-bremen.de/themen/bauen-wohnen/tchibo-energie-konzepthaus.html)